Vous souhaitez faire construire un bien immobilier.

QUELS CONTRATS ?

• Contrat de maîtrise d'oeuvre et marchés d'entreprise

• Contrats de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan

QUELLES GARANTIES ?

• Garantie de parfait achèvement,
  
  de bon fonctionnement,
  décennale

QUELLES ASSURANCES ?

• Assurance décennale
  Assurance dommage ouvrage

Contrat de maîtrise d'oeuvre et marchés d'entreprise

Qui est le maître d'oeuvre ?
- un architecte
- un professionnel non-architecte qui prendra le nom de bureau d'études, économiste de la construction ou tout simplement maître d'oeuvre.

Qui est le maître d'ouvrage ?
- le maître d'ouvrage est celui qui fait construire sa maison.

Quel est le rôle du maître d'oeuvre ?
Vous définissez avec lui sa mission.
Il fait :
- concevoir le projet,
- établir les plans,
- élaborer les documents techniques,
- coordonner les travaux
- et vous assister dans vos relations avec les entreprises.

En contrepartie il perçoit des honoraires.

Il ne fait pas :
- réalisation de la construction ou des travaux.
Il vous faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon, couvreur, électricien, ...). Le maître d'oeuvre peut vous conseiller dans le choix des entreprises, mais en aucun cas les sélectionner à votre place.

Chacun des intervenants est responsable de son ouvrage.

Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

 Dans le cadre d'un CCMI, c'est le futur propriétaire qui a l'initiative de la construction et qui procure le terrain. Il fait ensuite appel à un constructeur.

Il existe deux types de CCMI selon que les plans de la maison sont fournis par le propriétaire ou par le constructeur.

A - Lorsque le constructeur fournit les plans :

Le contrat : le constructeur et l'acquéreur signe un contrat de constrcution. Ce document doit obligatoirement contenir des informations précises concernant la nature, l'étendue et le coût des travaux de construction. Les conditions de réalisation et les garanties y afférents doivent également être mentionnées. Le contrat est en outre signé sous conditions suspensives d'obtention du permis de construire, d'un prêt immobilier, etc. L'acquéreur ne verse aucune somme au constructeur avant la signature du contrat.

Il dispose ensuite d'un délai de 7 jours pour se rétracter à compter de l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception du contrat par le constructeur. Si tel est le cas, l'acquéreur doit récupérer l'intégralité des fonds versés lors de la signature.

Les documents joints au contrat fixent l'étendue des obligations : les plans de la construction ; un dessin en perspective de la construction ; une notice descriptive fixant les obligations du constructeur quant à la nature des travaux, du coût, des matériaux à utiliser, etc. ; une notice d'information ; les attestations de garantie.

Le prix de la construction : le prix mentionné dans le contrat correspond aux travaux que le constructeur s'engage à réaliser mais aussi à ceux que le propriétaire a décidé d'effectuer lui-même. Ces derniers doivent être décrits et chiffrés par le constructeur.

Le prix est payé au fur et à mesure de l'avancement de la construction : 15% à l'ouverture du chantier (y compris le dépôt de garantie ou l'acompte), 40% à l'achèvement des murs, 60% à l'achèvement du toit, 75% à l'achèvement des cloisons et enfin 95% à l'achèvement des travaux d'équipement. Les 5% restant sont à régler dans les 8 jours suivant la réception si celle-ci s'est déroulée sans réserves.

Les garanties : Si le constructeur n'est pas en mesure d'achever la construction, le propriétaire dispose d'une garantie de livraison. Le garant (un assureur en général) s'engage à prendre les travaux à sa charge et à les terminer. Après la réception des travaux, le constructeur bénéficie d'une garantie d'1 an, dite de parfait achèvement, pour tous les désordres signalés lors de la réception, d'une autre garantie d'au moins 2 ans pour les éléments d'équipement dissociables et enfin d'une garantie de 10 ans pour le gros oeuvre.

B - Lorsque le propriétaire fournit les plans au constructeur :

Dans ce cas le propriétaire est moins protégé puisqu'il prend le risque de fournir lui-même un plan qu'il a fait ou fait faire. En outre, il ne bénéficie pas du paiement progressif des travaux ni des différentes clauses obligatoires dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Mais il dispose du délai de rétractation de 7 jours ainsi que des garanties de parfait achèvement biennale et décennale (si le même constructeur s'occupe de la plus grosse partie des travaux).

Les garanties légales

• Garantie de parfait achèvement

OBJET : Elle vise la réparation des désordres signalés par le maître d'ouvrage à la réception ou apparus dans le délai d'un an après la réception.
Elle est obligatoire et intervient sans rechercher de responsabilité, sans que l'entrepreneur puisse invoquer une cause d'exonération ou la faute du maître d'ouvrage ou la force majeure. C'est une obligation de faire, personnelle à l'entrepreneur.

DELAI : le délai de garantie est de 1 an à date de la réception.

• Garantie de bon fonctionnement

OBJET : Elle vise la réparation des désordres, des malfaçons affectant les éléments d'équipement dissociables des éléments constitutifs de l'ouvrage. Le caractère dissociable s'apprécie en fonction de la méthode de pose de l'élément d'équipement qui doit permettre son enlèvement sans détérioration de l'ouvrage.

Si le vice affectant l'élément d'équipement rend l'immeuble impropre à sa destination, c'est la garantie décennale qui a vocation à s'appliquer.

DELAI : Le délai de garantie es de 2 ans à date de la réception

• Garantie décennale

OBJET : Elle vise la réparation des désordres, des malfaçons compromettant la solidité de l'ouvrage, affectant l'un de ses éléments constitutifs (ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert) rendant l'immeuble impropre à sa destination normale, compromettant la solidité d'un élément d'équipement lorsqu'il fait indissociablement corps avec un élément constitutif.

En revanche, les vices apparents à la réception et pour lesquels le maître de l'ouvrage n'a fait aucune réserve ne sont pas couverts par la garantie.
DELAI : Le délai de garantie est de 10 ans à date de réception.

Les Assurances

La loi du 4 janvier 1978, dite Loi Spinetta, a instauré des obligations en matière d'assurance construction aussi bien pour le constructeur, que pour le particulier :

Pour le constructeur : il doit couvrir sa responsabilité décennale au moyen d'une assurance obligatoire.

Pour le particulier : l'assurance dommages ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis.