La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un dispositif d’investissement très prisé en France. Elle permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier diversifié et rentable, tout en bénéficiant d’une gestion déléguée à une société de gestion agréée. Mais comment s’assurer que les SCPI respectent les normes de droit communautaire en vigueur ? Cet article vous propose d’examiner les principales règles applicables aux SCPI au regard du droit européen.
Le respect des principes fondamentaux du marché intérieur
Les SCPI sont soumises au droit communautaire, qui vise à garantir le bon fonctionnement du marché intérieur de l’Union européenne. Ainsi, elles doivent respecter les principes fondamentaux tels que la libre circulation des capitaux, la liberté d’établissement et la non-discrimination entre les ressortissants des États membres.
Cela implique notamment que les SCPI doivent être accessibles aux investisseurs étrangers dans des conditions comparables à celles offertes aux investisseurs français. Par exemple, la souscription, la détention et la cession de parts de SCPI ne doivent pas être entravées par des restrictions injustifiées ou discriminatoires.
La conformité avec les directives et règlements européens
Outre le respect des principes fondamentaux, les SCPI doivent également se conformer aux dispositions spécifiques prévues par les directives et règlements européens qui régissent les activités financières et immobilières. Parmi les principaux textes applicables aux SCPI, on peut citer :
- La directive AIFM (2011/61/UE) relative aux gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs, qui encadre la gestion des SCPI en imposant notamment des exigences en matière d’autorisation, de transparence et de gouvernance.
- Le règlement PRIIPs (1286/2014) relatif aux documents d’informations clés pour les produits d’investissement packagés de détail et fonds d’investissement alternatifs destinés aux investisseurs particuliers, qui impose la fourniture d’un document synthétique présentant les caractéristiques essentielles du produit.
- La directive MiFID II (2014/65/UE) sur les marchés d’instruments financiers, qui vise à renforcer la protection des investisseurs et l’intégrité des marchés en fixant des règles strictes sur la commercialisation et la distribution des produits financiers.
Ainsi, les SCPI doivent veiller à respecter ces différentes obligations pour garantir une protection optimale des investisseurs et assurer leur conformité avec le droit communautaire.
Les obligations liées à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme
Les SCPI sont également soumises aux règles européennes en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT). En vertu de la directive 2015/849, dite « 4ème directive anti-blanchiment », les SCPI doivent mettre en place des dispositifs internes de contrôle et de gestion des risques afin d’identifier, évaluer et atténuer les risques liés à ces activités illicites.
Cela passe notamment par la mise en œuvre de mesures de vigilance à l’égard de leurs clients, telles que l’identification et la vérification de leur identité, la collecte d’informations sur la nature et l’objet de leur relation d’affaires, ainsi que le suivi régulier de leurs transactions. Les SCPI sont également tenues de déclarer aux autorités compétentes les opérations suspectes qu’elles détectent dans le cadre de leur activité.
Le respect des normes fiscales européennes
Enfin, les SCPI doivent veiller à respecter les normes fiscales européennes, notamment en matière d’échange automatique d’informations entre les administrations fiscales des États membres. Depuis l’introduction de la directive 2011/16/UE sur la coopération administrative dans le domaine fiscal, les SCPI sont tenues de communiquer aux autorités fiscales françaises certaines informations concernant leurs investisseurs étrangers (identité, pays de résidence, revenus perçus…), qui sont ensuite transmises aux administrations fiscales concernées.
Cette obligation vise à renforcer la transparence fiscale au sein de l’Union européenne et à lutter contre la fraude et l’évasion fiscale. Les SCPI doivent donc veiller à mettre en place des procédures internes adéquates pour assurer la collecte et la transmission de ces informations.
En somme, les SCPI sont soumises à un ensemble de normes de droit communautaire visant à garantir le bon fonctionnement du marché intérieur, la protection des investisseurs et la lutte contre les activités illicites. Le respect de ces règles est essentiel pour assurer la pérennité et la réputation des SCPI sur le marché européen. Il appartient donc aux sociétés de gestion de veiller à mettre en œuvre les dispositifs nécessaires pour se conformer à ces exigences et offrir aux investisseurs un produit d’investissement sûr et transparent.
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